سردرگمی دولت در حوزه مسکن

(عباس زینعلی/ کارشناس بازار مسکن)

در سال گذشته تنها به شکل اسمی، شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و بازار بیشتر روزهای سال را در رکود گذراند. با افزایش نرخ مسکن، رهن و اجاره نیز با تاثیر از آن دستخوش تغییر می‌شود. همچنین، خرید خانه و زمین در کشور ما جزو کالاهای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. افراد برای از بین نرفتن سرمایه خود مجبور هستند پول خود را تبدیل به سرمایه کنند که پس از چندی از بین نرود و به ارزش آن افزوده شود.

بازار مسکن از اوایل تابستان سال گذشته در رکود قرار گرفت و قیمت‌ها توسط فروشنده‌ها افزایش یافت، اما خریداری برای آن‌ها وجود نداشت. با نوسان نرخ ارز معامله‌گران بیش از قبل دست نگه داشتند و بازار بیش از گذشته به‌سمت کسادی رفت. با شروع افزایش نرخ دلار و ورود آن به کانال جدید، زودتر از حد تصور نگرانی برای معامله‌گران مسکن ایجاد شد. بسیاری از معامله‌گران و افرادی که خانه‌های خود را به‌فروش رسانده بودند، پای معامله، حاضر به امضای قرارداد نشدند.

در حال‌ حاضر بیش از ۵۰ درصد درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود که نوسانات نرخ دلار نگرانی‌هایی برای خریداران و مستاجران ایجاد کرده است. با افزایش نرخ مسکن، نرخ رهن و اجاره هم در راستای آن افزایش می‌یابد که در این صورت نظم بازار از میان می‌رود. پیش‌بینی می‌شود، رکود در بازار مسکن ادامه داشته باشد؛ انتظار کاهش نرخ خانه را نداریم، اما ممکن است از افزایش شدید آن جلوگیری شود. بسیاری از معامله‌گران و سازندگان مسکن دست به ساخت‌وساز نمی‌زنند و به‌سمت بازارهای موازی رفته‌اند، چرا که در کوتاه‌مدت سود بیشتری برای آنها از این بازار وجود دارد.

بازارهای مسکن، ارز، طلا و بورس بازارهای رقیب هستند که بر یکدیگر به‌صورت بلندمدت و کوتاه‌مدت تاثیر می‌گذارند. در مواردی نیز اثرات بازارها بر یکدیگر فوری است؛ یعنی ممکن است زمانی که سرمایه‌ها به‌سمت دلار می‌رود، رشد نرخ مسکن تا حدودی متوقف شود، اما در نهایت این عقب‌ماندگی با گذشت زمان جبران می‌شود.روند کاهش نرخ رشد ماهانه نرخ در بازار مسکن شهر تهران که از تیر سال ۱۴۰۱ آغاز شده بود، براساس گزارش‌های رسمی، ادامه پیدا کرد.

انتظار می‌رفت که در این دوره که جهش نام دارد، تورم کاهش یابد یعنی با کاهش تورم و ایجاد ثبات نسبی در نرخ دلار، نرخ مسکن در سطحی متعارف قرار گیرد، اما همچنان در سال جدید با افزایش و نوسان نرخ دلار، شاهد بی‌ثباتی در این بازار پرتلاطم هستیم. در بازارهای سالم، عرضه و تقاضا به یک صورت است و در تناسب هم قرار می‌گیرد. اگر سیاستی برای کنترل عرضه و تقاضا نباشد، به‌اصطلاح فنر نرخ رها شده است و بازار در سردرگمی قرار می‌گیرد. در حال ‌حاضر این ذهنیت ایجاد شده که تغییرات نرخ ارز ادامه‌دار خواهد بود؛ بنابراین ممکن است تا ۶ ماه آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازارهای موازی منتقل شود.

در حال ‌حاضر مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، مربوط به بی‌ثباتی اقتصادی، عدم‌انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تحت‌تاثیر این شرایط و نیز تلاطم و سردرگمی دولت در حوزه مسکن و ساختمان است.

(چاپ در شماره‌ ی ۱۲۳۰ روزنامه‌ی یادگار امروز

مورخ ۲۰ فروردین ۱۴۰۲)