سایه تورم بر سر بازار

بازار مسکن همواره در ماه‌های پایانی سال با شور و حال خاصی دنبال می‌شود و در ماه‌های دی، بهمن و اسفند، مشاوران املاک روزهای شلوغی را سپری می‌کنند. اتفاقا در این ماه اکثر سازندگان مسکن و مالکان برای مصون ماندن از تورم سال جدید تلاش می‌کنند معاملات مسکن را نهایی کرده و اگر قرار است معامله‌ای را به سرانجام برسانند آن را به سال جدید موکول نکنند.

بنابراین گزارش، در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده است؛ اما طی سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری روبه‌رو شد و آن‌طور که گزارش‌ها نشان می‌دهد اکثرا رشد قیمت مسکن در پایان سال رخ داده است. به هر صورت وضعیت مسکن در ایران به دلیل کاهش عرضه و رشد هزینه‌های ساخت بحرانی شده است به‌نحوی‌ که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است!

رشد تورم و کاهش ارزش پول ملی به دلیل رشد نرخ ارز باعث شده تا اکثر سرمایه‌گذاران به دنبال یک منبع مطمئن برای تزریق این نقدینگی‌ها بگردند. اگر چه وجود ابزارهای مالیاتی قوی و محکم می‌تواند از سفته‌بازی و تقاضای سرمایه‌ای بکاهد اما به هر صورت در اقتصادی که تورم بالای ۴۰ درصد دارد قطعا سرمایه‌ها به دنبال یک نقطه قابل اتکا برای سرمایه‌گذاری می‌گردند. طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلان‌شهرهای کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

این آمار نشان می‌دهد که بسیاری از سرمایه‌داران، مسکن را نه برای مصرف بلکه برای سرمایه گذاری و جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود اقدام به خرید ملک کرده اند.افزایش چشمگیر هزینه تولید در کارخانه ها و کارگاه های تولیدی باعث رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی شده است و همین یک نکته کافی است تا متوجه شویم که قیمت مسکن اگر هم بخواهد نمی تواند کاهش یابد. این شوک هزینه‌ای به ساخت‌وساز، ابتدای امسال نقش پررنگی داشت و اتفاقا در میانه سال تا حدودی افت و مجددا در ماه های پایانی سال به اوج خود رسید.

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ماه اسفند و یا اوایل سال آینده افزایش خواهد یافت؟ گفت: رشد قیمت مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری به شدت خود را در بازار مسکن نمایان کرد و باعث شد تا قیمت تمام شده مسکن به شکل قابل توجهی افزایش یافت.

وی ادامه داد: سال گذشته اگر متوسط هزینه ساخت مسکن را در تهران با قیمت الان مقایسه کنید متوجه خواهید شد که هزینه هر متر ساخت مسکن حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان افزایش داشته است. حالا وقتی قیمت تمام شده مسکن دو برابر شده، آیا می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن دو برابر و بیشتر رشد نکند.

او ادامه داد: تورم عمومی مسکن در ماه پایانی سال همواره بالا است و قطعا این تورم بر بازار مسکن سایه خواهد انداخت. قطعا این تورم قیمت مسکن به سال آینده نیز کشیده خواهد شد.

اما سعید آسویار عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان معتقد است که تورم عمومی و در نهایت رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد قیمت تمام شده و در نهایت رشد قیمت مسکن می‌شود. این موضوع هم نه برای سال جاری بلکه برای تمام سال‌ها رخ داده است و موضوع جدیدی نیست.

او در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش عرضه مسکن در ماه پایانی سال می‌تواند منجر به رشد قیمت مسکن شود، گفت: عدم تعادل بین عرضه و تقاضا نه برای امسال و نه برای پارسال است. این وضعیت سال‌هاست که بازار مسکن از آن رنج می‌برد. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست قطعا رشد قیمت مسکن رخ می‌دهد.

آسویار در پاسخ به این پرسش که وقتی قدرت خرید پایین است باید انتطار داشت تقاضا برای خرید نیز کم باشد و این موضوع باید مالکان را به فروش با قیمت‌های پیشنهادی خریداران کند، ادامه داد: این که خریداران این روزها به دلیل بالا بودن قیمت دست بالا داشته باشند یک سخن بیهوده است، چرا که اتفاقا این فروشنده‌ها و سازنده‌ها هستند که مدام از فروش به دلیل رشد تورم منصرف می‌شوند.

(چاپ در شماره‌ ی ۱۲۰۵ روزنامه‌ی یادگار امروز

مورخ ۴ اسفند ۱۴۰۱)